万象城、杭州大厦购物城、中国轮胎城……近年， “造城”运动席卷全国，杭州商业地产开发也是一片欣欣向荣。一批引领浙江商业地产的标杆项目，为什么不约而同地选择“造城”， “造城”运动的背后彰显什么样的商业地产新动向？昨天，本报记者对话中国轮胎城营销总监包春华。

　　记者：在省城杭州，近年商业地产为什么会出现“造城”运动？

　　包总：从2008年开始，商业地产跟随地产行业快速发展，但建设中遇到了一些现实的问题，因为拆迁的成本加大，通过旧城改造难以获得商业地产需求的体量。商业地产动辄二三十万平方米，土地需求决定了只能选址于城市近郊。区域位置又决定了选址的商业地产不能单纯地通过该地区的个体整合达到它整体的需求，它必须通过复合型商业业态解决主体需求外还需增加吃、住、玩、行等配套功能，于是，商业地产“造城”概念应运而生。这些商业地产项目它不是一个单纯的商业业态，也很难对它进行传统分类，而是一个综合体的概念。

　　记者：这种综合体概念的商业地产，具有什么样新颖的特质？

　　包总：“城”的概念融入商业地产，最主要是解决了主体项目的配套问题。如果仅仅一个百货公司，缺少餐饮娱乐等配套，单一的业态很难留客，也很难驻客，同时如果周边地带很少配套，那么它就很难独立存活。而一个“城”概念的商业地产本身既有造血功能，也有输血功能，更可以很好地带动周边产业发展。这样的商业地产围绕一个“城”的概念在做，它具备了更多城市化的功能。我们通过市场考察发现，商业地产体量比较小，商业业态单一，整个缺少配套，旁边则会滋生很多不规范的配套，从而影响到自身的商业；今后商业业态肯定是小市场大配套，一个3万多平方米的市场，可能仓储物流等配套就达到20多万平方米，对周边城乡结合部区域价值提升非常大。宁波大连万达广场虽然不叫“城”，但它走的也是这个路线，自身是综合体，虽然离市区远，但同样有很好的经营和人气，并带动周边商业发展。我以为，商业地产今后的发展多会以“城”的概念来发展。

　　记者：“城”概念的商业地产与SHOPMALL有什么区别，它是舶来品吗？

　　包总：“城”的概念更多的是结合中国本土的发展，在国外SHOPMALL的基础上，整合而成。中国人口众多，旧城改造空间减少，城市必然需要外扩。新的商业网点，布局可能都在城市地产开发成型，但缺少商业配套的新区，“城”这一商业经济体恰好契合了这种发展的时机。整个过程是一个自然而“城”的概念，而不是单纯模仿SHOPMALL。它与SHOPMALL的最大区别，后者主要以城市人口为主，商业消费为主，而前者不但产生经济效益，也产生消费。比如中国轮胎城，一方面在市场内进行交易，一方面市场人流带动商务配套消费，既是消费又有创造。

　　记者：中国轮胎城开盘当天销售逾九成，与“城”概念有一定的关系吗？

　　包总：中国轮胎城9月27日开盘，当天开盘销售超过九成，目前进入签约扫尾阶段。我们这个30万平方米的项目，商铺只有3万平方米，这就是我们这个“城”的特点。销售之好，一是四十年产权，三证齐全；二是小市场大配套，在经营模式上还是第一家。整个市场30万平方米，可售商铺面积只有3万平方米，其他部分都是为市场做服务的，这样对投资有保障。如果大部分卖掉，所有的风险就转嫁到投资者身上。我们是倒过来做的，由开发商承担大部分的风险。我们的赢利点是后面把市场经营好，基地价值提升了，我们得到回报。而不是单纯通过商铺销售得到投资回报。

　　我们打造一个国内最大的轮胎城。它是一个整合了轮胎交易、展示、展览的综合体。如果单纯做一个市场，没办法解决商务配套，解决流通物流体系。单纯做一个轮胎城需要5万平方米就可以了，但是自身发展没有规模，同时也很难带动区域的发展。中国轮胎城整个面积增加到30万平方米，后面还有二百亩土地预留后期发展，这样从长远来看，中国轮胎城，不仅能够保障市场自身的运作，也能很好拉动整个连杭经济开发区的发展，从而提升这个区域的价值和发展潜力。

秦正长