租金因素

写字楼日租金低于同地段沿街店铺

商业地产服务投资公司世邦魏理仕发布的《2014杭州房地产市场回顾及2015展望》显示：2014年杭州优质写字楼需求复苏，空置率全年下降5.2个百分点；与此相对应的是优质商铺，空置率全年上升1.5%。“街边商铺的人气不如从前，而写字楼的需求正在复苏。最主要的是，写字楼的租金价位不高。”21世纪不动产相关负责人周先生表示。

便利店的承租能力并不高，行业内向来有这样一种说法：租金成本占营业收入的比例达到10%才算理想，能够盈利。

“杭州市中心租金高昂，便利店的平均年租金成本至少要35万，租金与销售额比已远超10%。”某连锁便利店相关负责人说，“算上各类成本，每天至少需要6000元营业额才能实现收支平衡。”为了提高毛利，不少便利店此前已调整商品品类，单价也相应提高不少。

快报记者从多家中介公司了解到，写字楼内便利店的日租金按照地段的不同，每平方米在3元-10元区间，一般情况下比同地段街边商铺的租金更低。

“以钱江新城为例，这里写字楼商铺的平均日租金为五六元/平方米，而同地段的沿街店铺，租金至少要高出30%。”杭州三缘地产相关负责人汪经理表示，“也有个别例外，比如欧美中心全家便利店的日租金至少要10元/平方米，甚至高过一般的沿街商铺”。

人群因素

写字楼白领集中且稳定

除此之外，还有写字楼和园区人口集中，消费群固定的因素。

“一份便当的价格介于8.5元-15元之间，且质量稳定，不需要排队等候，还会定时推出新品。这样的设定，比较符合写字楼白领的口味。”喜士多杭州地区相关负责人吴祖国表示。而对于便利店来说，便当、水果、饮料又是毛利较高的商品。

“以前杭州的写字楼数量不多，且是独立的。现在不一样，像钱江新城和滨江的写字楼，高密度群体分布，客流大且稳定，符合便利店的选址要求。”吴祖国说。“现在，还有些写字楼为了吸引优质便利店，推出租金优惠的政策，甚至还免租”。